נקודת המוצא: הדירה משותפת, אבל צריך להחליט איך מסיימים את השותפות
כאשר בני זוג מתגרשים, דירת המגורים היא כמעט תמיד הנכס המרכזי והמשמעותי ביותר שמצוי בבעלות התא המשפחתי. ברוב המקרים זו גם המסגרת הכלכלית המשמעותית ביותר וגם הרכיב הכלכלי הטעון ביותר רגשית.
מבחינה משפטית, כאשר מדובר בדירה שנרכשה במהלך הנישואין ונרשמה על שם שני בני הזוג (בחלקים שווים), נקודת המוצא ברורה: מדובר בנכס משותף. המשמעות היא שכל אחד מבני הזוג זכאי למחצית שווי הדירה.
אלא שזכאות למחצית אינה פותרת את השאלה המעשית החשובה יותר, כיצד מחלקים בפועל את הדירה ומסיימים את השותפות.
מה המשמעות של "פירוק שיתוף" בדירת מגורים?
כאשר בני זוג מחזיקים יחד בדירה, וכאשר הדירה רשומה על שם שניהם במרשם המקרקעין (הטאבו) הם שותפים קנייניים בה. לאחר הפרידה, ברור ששותפות הזו אינה מתאימה עוד למציאות חייהם. לפיכך, הדין מאפשר לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת.
פירוק שיתוף בדירת מגורים משמעותו אחת משתי אפשרויות עיקריות:
- מכירת הדירה וחלוקת התמורה בין הצדדים.
- העברת מלוא הזכויות בדירה לאחד הצדדים, בתמורה לתשלום מחצית השווי לצד השני.
הדין אינו מחייב את בני הזוג להישאר שותפים בניגוד לרצונם. כאשר אין הסכמה אחרת, בית המשפט יורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה.
האם חייבים למכור את הדירה בגירושין?
לא בהכרח. אין חובה אוטומטית למכור את הדירה המשותפת עם פתיחת הליך הגירושין. מכירה היא תוצאה של חוסר הסכמה או של החלטה משותפת, אך היא אינה הליך הכרחי אם הצדדים רוצים אחרת.
אם הצדדים לא מעוניינים להיוותר שותפים קנייניים בדירה בפועל (מה שקורה במרבית מקרי הגירושין), קיימות שלוש אפשרויות עיקריות:
- מכירה לצד שלישי
הדירה נמכרת לצד שלישי בשוק החופשי, המשכנתא מסולקת, והיתרה מחולקת שווה בשווה. - רכישת חלקו של אחד הצדדים
אחד מבני הזוג רוכש את מחצית הזכויות של השני, לפי שווי מוסכם או לפי הערכת שמאי. - דחיית המכירה לתקופה מוגבלת
במקרים מסוימים, בעיקר כאשר יש לזוג ילדים קטינים, ניתן להגיע להסכמה שלפיה הדירה לא תימכר באופן מיידי אלא לאחר תקופה . במצב כזה לעיתים, הצד שנותר להתגורר בדירה יפצה באופן כלשהו את הצד השני על השימוש הבלעדי שהוא עושה בדירה המשותפת.
כאשר אין הסכמה בין הצדדים על אף אחת מהאפשרויות, זכותו של כל אחד מהצדדים לדרוש את פירוק השיתוף בדירה. בית המשפט לא יכפה שותפות מתמשכת רק משום שאחד הצדדים מעדיף להימנע ממכירה.
כאשר אחד הצדדים רוצה למכור והשני מסרב – מהי המשמעות המשפטית?
מדובר במצב נפוץ מאוד. לעיתים מדובר בקושי רגשי להיפרד מהבית, לעיתים בחוסר יכולת כלכלית לעבור דירה, ולעיתים מדובר בניסיון לעכב את ההליך.
מבחינה משפטית, סירוב למכור את הדירה אינו עוצר את ההליך. כאשר מוגשת תביעה לפירוק שיתוף ואין הסדר חלופי, בית המשפט יורה על מכירה.
חשוב להבין: בית המשפט אינו בוחן מי מהצדדים "צודק" רגשית. הוא בוחן האם קיימת שותפות קניינית שאין לה עוד בסיס תפקודי. כאשר הקשר הזוגי הסתיים ואין רצון משותף להמשיך ולהחזיק בדירה יחד, פירוק השיתוף הוא כמעט תמיד התוצאה.
כיצד נקבע שווי הדירה?
במצבים שבהם אחד הצדדים מבקש לרכוש את חלקו של השני בדירה המשותפת, נדרשת הערכת שווי אובייקטיבית. לרוב ימונה שמאי מוסכם, ובמקרים של מחלוקת ימונה שמאי מטעם בית המשפט.
השווי נקבע לפי שווי השוק הריאלי של הדירה במועד הרלוונטי, ובדרך כלל ינוכה ממנו חלקה היחסי של המשכנתא.
שאלת העיתוי חשובה במיוחד כאשר שוק הנדל"ן משתנה במהירות. לעיתים יש פער משמעותי בין שווי בעת הפרידה לבין שווי בעת המכירה בפועל.
מה קורה עם המשכנתא?
המשכנתא היא מרכיב מרכזי בהחלטה. כל עוד לא הוסדר אחרת מול הבנק, שני בני הזוג אחראים להלוואה.
במקרה של מכירה – המשכנתא מסולקת מתוך התמורה.
במקרה של רכישת חלק ע"י אחד הצדדים – הבנק צריך לאשר את המשך ההלוואה על שם בן הזוג שנותר.
לעיתים אחד מבני הזוג מניח שאם יישאר בדירה, בן הזוג השני "יוצא מהמשכנתא" באופן אוטומטי. בפועל, הדבר מחייב הסכמה מפורשת של הבנק, ולעיתים מחזור הלוואה או לקיחת מימון חדש.
מי מתגורר בדירה עד להסדר הסופי?
בשלב הביניים, לעיתים אחד מבני הזוג ממשיך להתגורר בדירה. השאלה מי נשאר ומי עוזב אינה תמיד משפטית בלבד, אלא גם תוצאה של נסיבות אישיות, כלכליות והסכמות זמניות.
כאשר אחד הצדדים עושה שימוש בלעדי בדירה, עשויה לעלות שאלת "דמי השימוש". מדובר בתשלום מהצד שמתגורר בדירה ועושה בה שימוש בלעדי לצד שעזב את הדירה, אשר נועד לאזן את השימוש הבלעדי בזכות הקניינית המשותפת.
עם זאת, לא בכל מקרה ייפסקו דמי שימוש. כאשר ישנם ילדים קטינים המתגוררים בדירה עם אחד ההורים, השיקולים מורכבים יותר.
כיצד משפיעים הילדים על ההחלטה לגבי הדירה?
דירת המגורים היא לא רק נכס כלכלי אלא גם סביבת חיים יציבה לילדים. לעיתים נשקלת האפשרות לדחות את המכירה כדי לאפשר לילדים להישאר בביתם בתקופה רגישה.
יחד עם זאת, טובת הילדים אינה שוללת את זכויות הקניין של ההורה האחר. כל דחייה צריכה להיות ברורה בזמן ובהיקף, ולהיות חלק מהסכם מסודר או החלטה שיפוטית.
פתרונות עמומים יוצרים סכסוכים עתידיים.
מדוע חשוב להסדיר את מה שייעשה בנוגע לדירה כחלק מרכזי מההליך?
דחייה מתמשכת של ההחלטה לגבי מה שייעשה בנוגע לדירה יוצרת מצב של תלות כלכלית וחיכוך מתמשך. כל זמן שעניין הדירה לא הוסדר, קיימת שותפות כפויה בין הצדדים.
במקרים רבים, ההכרעה בעניין הדירה היא המפתח ליצירת יציבות כלכלית לכל אחד מבני הזוג. ללא פתרון ברור, קשה להתקדם להסדרים אחרים.
סיכום
כאשר מדובר בדירת מגורים שנרכשה במהלך הנישואין ונרשמה על שם שני הצדדים, נקודת המוצא היא חלוקה שוויונית. אולם השאלה המרכזית אינה האם כל אחד זכאי למחצית, אלא כיצד מסיימים את השותפות בפועל.
מכירה, רכישת חלק, או הסדר זמני – כולן מחייבות בחינה משפטית וכלכלית מדויקת.
| במשרדה של ד״ר דינה ארליך חורש מלווים בני זוג בהליכי גירושין ומטפלים בכלל העניינים הנוגעים אליהם ובפרט בסוגיית דירת המגורים, לרבות פירוק שיתוף, הסדרת משכנתא, דמי שימוש והשלכות כלכליות עתידיות. ליווי נכון מאפשר להגיע להסדרה ברורה ומעשית של הדירה, ולהגיע להסכמות ששני הצדדים מסוגלים לחיות איתן בשלום. |
שאלות ותשובות נפוצות
