לעיתים קרובות, משפחות מתמודדות עם שאלות כבדות משקל סביב העברת נכסי מקרקעין בין בני משפחה:

• האם להעביר את הדירה לילדים עוד בחיים ולא בהורשה?
• מה ההשלכות המשפטיות של העברת זכויות בדירה בין בני זוג או אגב גירושין?
• מה ההבדל בין תכנון מס לגיטימי לבין פעולה בעייתית מבחינה משפטית או מיסויית?

העברת זכויות מקרקעין בין בני המשפחה יכולה להקל על דור ההמשך, לייצר שקט משפחתי, ואף לחסוך בתשלומי מס. אולם, אם היא נעשית בצורה חפוזה או לא מחושבת – היא עלולה להוביל לתוצאה הפוכה.

מתי נכון לשקול העברת דירה בתוך המשפחה?

העברה מהורים לילדים

הורים רבים בוחרים להעביר דירה, מגרש או נכסי מקרקעין אחרים לילדיהם עוד בחייהם – מתוך רצון לעזור, לייצר יציבות, או להסדיר ענייני ירושה מבעוד מועד על-מנת להיות בטוחים שלא תעלנה טענות שונות לאחר פטירתם. לבצע מעין חלוקת רכוש עוד בחייהם על-מנת למנוע עימותים עתידיים. במקרים כאלה, החוק בישראל מעניק הקלות מס משמעותיות:

• ההורה שמעביר את הנכס יכול להיות פטור ממס שבח.
• הילד שמקבל את הנכס ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל (⅓) בלבד, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
• היטל השבחה, אם חל על הדירה, יידחה למועד עתידי שבו הדירה תימכר לצד שלישי והילד לא יהיה מחויב לשלמו כבר במועד העברת הזכויות אליו.

חשוב גם לדעת: לאחר העברה כזו חלה תקופת צינון – תקופה שבה לא ניתן למכור את הנכס בלי לאבד את הפטורים ממס במכירה העתידית.

העברה בין בני זוג – בפרט אגב גירושין

כאשר בני זוג נשואים או לא, מעבירים זכויות זה לזה במהלך החיים, החוק מאפשר פטור מלא ממס שבח וגם ממס רכישה, כל עוד מדובר בזוג שחי יחד בדירה, בהתאם לתקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).

במקרה של גירושין – העברת נכסים בין בני זוג אגב הסכם פירוד שאושר בבית המשפט אינה נחשבת לאירוע מס. כלומר, לא מוטל מס שבח וגם לא מס רכישה על ההעברה עצמה, מס השבח – אם קיים – יידחה למועד מכירה עתידי.

מדובר בהסדר חשוב להסדרת ענייני הרכוש בצורה הוגנת אגב פירוד, שלא מכבידה כלכלית על בני הזוג בשלב הרגיש הזה.

מה ההבדל בין תכנון מס לגיטימי לבין פעולה בעייתית?

תכנון לגיטימי

כשנעשית העברת נכס מתוך כוונה אמיתית – למשל, כשאדם מעוניין להעביר דירה לבן או בת הזוג כחלק מהסכם גירושין, או כשהורה מחליט להעביר לילדיו דירה על-מנת להסדיר חלוקת רכוש במשפחה עוד בחייו במקום בירושה עתידית – והכול נעשה בשקיפות, תוך רישום מלא והעברת שליטה בפועל – מדובר בפעולה לגיטימית ומוכרת בחוק.

מתי זה עלול להיחשב כבעיה?

אם העברת הזכויות נעשית רק "על הנייר", ללא שינוי ממשי בשליטה בנכס, והיא נועדה לצורך התחמקות ממס, הברחת נכסים, או הצגת מצג שווא – רשויות המס עלולות לראות בכך פעולה למראית עין בלבד.

במקרה כזה, ההעברה לא תזכה בפטור, תיתכן חבות מלאה במיסים ויתכן שיוטלו אף סנקציות נוספות. כמו-כן, בתי המשפט לא יראו בכך העברת זכויות אמיתי בנכס והם עשויים לקבוע כי הנכס נותר בבעלותו האמיתית של מי שהעביר את זכויותיו בו לכאורה.

בהקשר זה חשוב להבהיר, כי בהחלט אפשרי להעביר זכויות בדירה במתנה אולם להתיר למעביר הזכויות להמשיך להתגורר בה לאורך כל ימי חייו, ואפילו ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת מעביר הזכויות המורה למקבל הזכויות לקבל את הסכמתו של מעביר הזכויות לפני מכירתו הלאה של הנכס. התניות אלה לא תיפגענה באמיתות העברת הזכויות והשליטה בדירה.

בשורה התחתונה:

העברת זכויות מקרקעין בתוך המשפחה יכולה להיות כלי תכנוני חשוב – משפטית, כלכלית ורגשית. אך היא חייבת להיעשות נכון: תוך בחינה מדויקת של תנאי החוק, עמידה בדרישות רשות המיסים, והבנה ברורה של מטרות ההעברה.

בכל מקרה – בין אם מדובר בהורים לילדים, בני זוג שמתגרשים, או כל סידור אחר במשפחה – מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא הן בדיני משפחה והן במיסוי מקרקעין, כדי להבטיח שהפעולה תעמוד בכל הדרישות, תחזיק לאורך זמן – ובעיקר, תשרת את האינטרסים האמיתיים של כל הצדדים.