דיני מקרקעין הם ענף משפטי מרכזי בישראל, המשפיע על כל תחום הנוגע לרכישה, מכירה, השכרה וניהול של נכסים. בניגוד לחוזים רגילים, עסקאות מקרקעין מערבות זכויות קנייניות ונרשמות בפנקסים רשמיים, לרוב בטאבו.
לכן, הן כפופות לחוקים ייחודיים כמו חוק המקרקעין, חוק הגנת הדייר, וחוק התכנון והבנייה. מאמר זה מציג את עיקרי הדינים, סוגי הזכויות, דרכי העברה, חובות משפטיות, ומוקשים שכדאי להיזהר מהם.
לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, מקרקעין הם קרקע וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע ושלא ניתן להפרדה –
הזכות הרחבה ביותר – מעניקה שליטה מלאה, שימוש, מכירה והשכרה.
שכירות ארוכת טווח (בד"כ 49 או 98 שנים) מול רשות מקרקעי ישראל.
הזכות להשתמש בנכס של אחר –מבלי להחזיק בו – לדוגמה,, הסכות למעבר בשביל בין בתים ששייך לאחד מהם..
הרשאה לשימוש במקרקעין
רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) הוא תנאי להקניית בעלות חוקית – ללא רישום אין זכויות כלפי צדדים שלישיים.
לפי חוק המקרקעין, כל עסקה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב, לרבות תיאור מדויק של הנכס והתמורה.
הערת אזהרה מגינה על הקונה מפני העברת זכויות לצדדים שלישיים עד להשלמת הרישום.
מיד לאחר חתימת החוזה, כדי להבטיח שלא תבוצע העברת זכויות בנכס לטובת צד אחר עד להשלמת רישום הזכויות בנכס לקונה.
חל על הקונה – גובה המס תלוי בשווי הנכס ובמעמד הרוכש (בעלים של דירה ראשונה או מרובה דירות, , עולה חדש).
חל על המוכר – מיסוי על הרווח מהשבחת הנכס.מאז רכישתו ועד מכירתו. ישנן הקלות משמעותיות בתשלום מס שבח בדירה יחידה
החוק מגדיר את זכויות וחובות המשכיר והשוכר, כולל:
זכות לשהות בנכס לאורך זמן בתנאים מיוחדים – לפי חוק הגנת הדייר.
קרקע חקלאית לא נועדה לבנייה – נדרשת הפשרה לשימוש אחר.
הליך מורכב מול מוסדות תכנון – כולל תשלום היטל השבחה במקרה של עליית ערך הקרקע.
כל בנייה או שינוי שימוש דורשים היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בנייה לא חוקית גוררת צווי הריסה, קנסות ואף אישום פלילי.
לאחר רכישת דירה חדשה מקבלן, יש לוודא כי תהליך הרישום הושלם והנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין – הטאבו על שם הקונה.
מחלוקות על גבולות מגרש – מחייבות מדידות, חוות דעת, ולעיתים תביעה משפטית.
דירה משותפת שנרכשה במהלך הנישואין – אם אחד מבני הזוג ירכוש את זכויות בן הזוג האחר בהתאם להסכם פירוד, לא תחוייב העברת הזכויות במס שבח או רכישה. .
נושא | הסבר קצר |
מהו מקרקעין | קרקע וכל דבר המחובר אליה |
זכויות קנייניות | בעלות, חכירה, זיקת הנאה |
חוזי מכר | חובה בכתב, סעיפים חיוניים |
רישום בטאבו | תנאי להשלמת עסקה |
הערת אזהרה | הגנה זמנית עד רישום זכויות |
מס רכישה | חל על הקונה, משתנה לפי סוג הנכס |
מס שבח | חל על המוכר, לפי רווח ממכירה |
שכירות מקרקעין | חוק ייחודי להסדרת זכויות דייר |
עסקאות בקרקע חקלאית | כפופות למגבלות ייעוד |
היתרי בנייה | חובה לקבל אישור תכנון |
דיני מקרקעין בישראל הם מערכת מורכבת של כללים שמטרתם להבטיח ודאות וביטחון בעסקאות נדל"ן. בין אם מדובר ברכישת דירה, שכירות או השקעה בקרקע.
כל פעולה מחייבת הבנה משפטית מעמיקה, תכנון מס נכון ורישום מסודר. היוועצות בעורך דין המתמחה במקרקעין חשובה למניעת טעויות, סכסוכים ואובדן כספי.
מבוא הורים שנמצאים במאבק גירושין בינלאומי, או שאחד מהם מתגורר בחו"ל, עלולים להיתקל במצבים מורכבים של הוצאת ילד ממדינה אחת לאחרת בניגוד להסכמת ההורה השני.
רכישת ומכירת נכסי מקרקעין משרדנו עוסק בליווי וייעוץ משפטי יסודי ומהיר לקונה או למוכר בעסקת נדל"ן, מעת קבלתו את ההחלטה לבצע עסקה ועד השלמתה, ובין
העברת נכס מקרקעין במתנה בין בני משפחה היא פעולה שכיחה בישראל. נכס מקרקעין שמועבר במתנה בין בני משפחה יהיה לרוב דירה, אבל ניתן בהחלט להעביר
