מה עדיף ומהם השיקולים שחשוב להביא בחשבון

בשלב מסוים בחיים, בעלי נכסי מקרקעין מוצאים את עצמם מתלבטים בשאלה מהותית – האם עדיף להעביר נכס או דירה שבבעלותם לילדים כמתנה כבר בחיים, או שמא לשמור על הבעלות בו לאורך החיים ולהוריש אותו לילדים, כך שהעברת הזכויות בו תתבצע רק לאחר פטירה.

הדירה, עבור רוב המשפחות, היא הרבה מעבר לנכס כלכלי בלבד – היא בית, זיכרונות, יציבות ומורשת משפחתית. ההחלטה כיצד נכון להעביר את הזכויות בה, נוגעת גם ברובד הרגשי והמשפחתי העמוק ביותר, ולפיכך, היא איננה החלטה טכנית שמביאה בחשבון שיקולים משפטיים ומיסויים בלבד.

מה הסיבות שעומדות מאחורי הרצון להעביר דירה במתנה בתוך המשפחה?

העברת דירה במתנה במשפחה אינה מתבצעת על-פי רוב סתם כך. לרוב, עומדים מאחוריה מניעים ברורים. אחת הסיבות להעברת דירה במתנה במשפחה היא שיקולי מס – ישנם הורים שמעבירים דירה לילדיהם כחלק מתכנון מס לגיטימי שמטרתו להיוותר בעלי דירה יחידה, ובכך ליהנות מפטורים או מהקלות במס שבח בעתיד.

סיבה נפוצה נוספת להעברת דירה במתנה במשפחה היא רצון ההורים לעזור לילדים כבר במהלך החיים, ולא להמתין עד לפטירת ההורים וקבלת הזכויות בירושה במועד עתידי לא ידוע. דירה שניתנת במתנה יכולה לשמש בסיס כלכלי יציב לילד, לאפשר לו מגורים עצמאיים ולפנות לו כספים לצורכי מחייתו, אם מתייתר עבורו הצורך לשלם תשלומי שכירות או משכנתא גבוהים.

בנוסף, ישנם מצבים שבהם הורה מעוניין להגן על הנכס מפני בן זוג חדש – במיוחד במקרים שבהם אין כוונה לערוך עם בן הזוג החדש הסכם ממון או הסכם חיים משותפים. העברת הנכס לילדים מראש עשויה למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח שהדירה תישאר בידי המשפחה הגרעינית. לצד אלה קיימים גם מניעים רגשיים – רצון להעניק מתנה משמעותית לילד או לנכד על-מנת לבטא אהבה, הערכה ודאגה.

עם זאת, חשוב לדעת – על-מנת ליהנות מהפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, על ההעברה להיות אמיתית ולא מלאכותית או "רק למראית עין".  כלומר, מלבד הצורך לרשום את הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל על שם מקבל המתנה, על נותן המתנה להעביר בפועל את השליטה בנכס לידי מקבל המתנה.

אם יתברר שההעברה נועדה רק על-מנת לשרת מטרה מלאכותית, למשל לצמצם חבות מס מבלי לשנות באמת את הבעלות בנכס – רשויות המס עשויות לראות בה פעולה חסרת תוקף ולחייבה במס מלא.

מתנה בחיים – מעשה נדיב שמחיר בצידו (נסתר לעיתים)

כאשר הורה בוחר להעביר את הדירה לילד במתנה במהלך חייו, מדובר בצעד שיש לו ערך רגשי רב. ההורה יכול לחוש סיפוק גדול מעצם הידיעה שהעניק לילדיו נכס משמעותי, לראות אותם משתמשים בו למגורים או להשכרה, ולהיות שקט שהנכס כבר בידיים בטוחות. מבחינה משפחתית, יש בכך לא פעם רצון להפחית מתחים עתידיים ולמנוע סכסוכים סביב הירושה.

עם זאת, לצד היתרונות הברורים, חשוב להבין שהעברת דירה במתנה היא צעד בלתי הפיך (כמעט לחלוטין). ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד, ההורה מאבד את הבעלות והשליטה בה, והוא כבר לא הבעלים של הזכויות בה. במצבים של חרטה בעקות שינוי היחסים עם הילדים למשל או מצוקה כלכלית בלתי צפויה שהתפתחה במועד עתידי, האפשרות "להחזיר את הגלגל לאחור" תהיה מוגבלת ביותר, ועל-פי רוב, בלתי אפשרית כלל.

מעבר לכך, בעלות הילד בדירה עלולה אף היא להיפגע כתוצאה מנסיבות חיצוניות שלעיתים אינן מצויות בשליטת הילד ובטח שלא בשליטת ההורה כמו – גירושין של הילד, הסתבכות כלכלית של הילד, הטלת עיקולים או תביעות.

גם במישור המיסויי יש לקחת בחשבון את המשמעויות הכרוכות בהעברת הדירה במתנה בחיים. מתנה לקרוב משפחה (לפי הגדרות על פי החוק) פטורה ממס שבח במועד ההעברה עצמה ומחויבת בשליש מס הרכישה שהיה חל לו הדירה היתה נמכרת למי שאינו קרוב. הגם שכך, חשוב לזכור שמקבל המתנה נכנס למעשה לנעליו של נותן המתנה.

משמעות הדבר היא שבמכירה עתידית של הדירה על ידי מקבל המתנה, חישוב המס יתבסס על מועד הרכישה המקורי שהתבצעה על ידי ההורה, ועל שווי הנכס כפי שנקבע בזמן שההורה רכש אותו. הדבר עלול להוביל לחבות מס גבוהה בבוא היום. בנוסף, לעיתים קיימות תקופות צינון שבמהלכן מקבל המתנה לא רשאי למכור בהן את הנכס בפטור ממס שבח, מה שמגביל את גמישותו לשנים קדימה.

הורשה בצוואה – שליטה וגמישות עם סיכונים אחרים

החלופה האחרת להעברת הנכס במתנה בחיים היא העברתו באמצעות הורשה (על פי דין או על פי צוואה). במצב זה, הנכס עובר ליורשים רק לאחר פטירת ההורה. היתרון המשמעותי בכך הוא הותרת השליטה המלאה בנכס בידי ההורה – לאורך כל ימי חייו. כל עוד הוא בחיים, הדירה ממשיכה להיות בבעלותו, והוא רשאי לשנות את הצוואה, לשנות את החלטותיו לגבי חלוקתו של הנכס, ולהמשיך להחזיק בנכס ולעשות בו כרצונו בהתאם לצרכיו האישיים והמשתנים.

בצד המיסויי, הורשה בצוואה איננה נחשבת כיום לאירוע מס, ולפיכך היא בדרך כלל עדיפה. גם בעת מכירת דירת הירושה בידי היורשים, הם זכאים במרבית המקרים ליהנות אף מפטור ממס שבח אם פטור כאמור היה עומד לרשות המוריש עצמו אילו היה מוכר את הדירה בחייו. בכך מתאפשרת העברה חלקה יותר של הנכס, ללא חבויות מס מיידיות.

עם זאת, גם בהעברת הזכויות בנכס באמצעות הורשה קיימים חסרונות מהותיים. החיסרון הבולט ביותר הוא היעדר הביטחון והוודאות עבור היורשים. ילד או בן משפחה שמצפה לקבל נכס בירושה אינו יכול לדעת בוודאות כיצד תיראה החלוקה בפועל, משום שצוואה היא מסמך שניתן לשנות בכל עת – לעיתים אפילו סמוך מאוד למועד הפטירה.

במצבים מסוימים, אנשים משנים את צוואתם ברגעים האחרונים לחייהם, לעיתים אפילו תחת השפעה לא הוגנת מצד קרוב משפחה, מטפל או גורם אחר. שינוי כזה עלול להצית מחלוקות קשות ולהוביל להליכים משפטיים מורכבים, שבהם נדרשים היורשים להוכיח בבית המשפט שהצוואה המאוחרת אינה משקפת את רצונו החופשי והאמיתי של המוריש ושלפיכך יש לבטלה. אי-הוודאות הזו מלווה לא פעם את בני המשפחה במשך שנים, עד שבית המשפט מכריע במחלוקת.

טעויות שכדאי להימנע מהן

בפרקטיקה, ניתן לראות לא מעט טעויות שחוזרות על עצמן. ישנם הורים שמעבירים דירה במתנה, ולאחר שנים מגלים כי איבדו את הביטחון הכלכלי שלהם עצמם, משום שאין להם עוד נכס למכור או לשעבד. כמו-כן, ישנם מקרים שבהם הוענקה דירה לילד אחד בלבד, בלי התחשבות בשאר הילדים, ונוצר חוסר איזון משמעותי בין הילדים שעלול להוביל לסכסוכים קשים ואפילו לנתק משפחתי לעיתים. מנגד, כאמור, גם העברת הזכויות בנכס באמצעות הורשה טומנת בחובה סיכונים מסוימים ובעיקר – מלווה בחוסר וודאות.

איך מחליטים מה נכון?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. מי שרוצה לסייע לילדים כבר עכשיו ולראות אותם נהנים מהנכס, עשוי לבחור בהעברת מתנה, אך חשוב שיעשה זאת בזהירות, תוך מודעות לכלל הסיכונים ולצד יצירת מנגנוני הגנה משפטיים. מי שמעדיף לשמור על שליטה וגמישות לאורך כל ימי חייו, ייטה להשאיר את הנכס בבעלותו ולהעביר את הזכויות בו באמצעות הורשה.

לעיתים הפתרון הנכון הוא דווקא דרך הביניים, כמו למשל – להקנות זכויות שימוש בנכס מבלי להעביר בעלות מלאה או להעביר את הזכויות בנכס במתנה בחיים תוך הגבלות כמו שמירת זכות המגורים בנכס להורה למשל כל ימי חייו ובתנאי שהילד לא יהא רשאי למכור את הנכס ללא הסכמת ההורה מראש (תנאי שיעוגן באמצעות רישום הערת אזהרה).

 לסיכום

ההחלטה האם להעביר נכס מקרקעין במתנה בחיים או  להוריש אותו על-פי דין או באמצעות צוואה היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שעימה מתמודד מי שמצוי בצומת הדרכים הזו. להחלטה הזו ישנן השלכות משפטיות, כלכליות ורגשיות כבדות משקל.

לפני שמקבלים החלטה, חשוב לעצור ולבחון את התמונה המלאה: מהם הצרכים האישיים שלך היום, מה אתה מבקש להשיג באמצעות העברת הזכויות במתנה, מה מצבם של הילדים, מה רמת האמון ביניכם, ומה המשמעות המיסויית של כל החלטה. כדי להבטיח שההחלטה תשמור גם על ביטחונך וגם על שלום המשפחה, מומלץ להיעזר בליווי משפטי מקצועי. משרדנו מלווה משפחות בתכנון נכון של העברת זכויות בנכסי מקרקעין במתנה בחיים ובהורשת נכסי מקרקעין, תוך שילוב של רגישות לנסיבות המשפחתית ולצרכים האישיים לצד ניסיון משפטי רב.